李思廉老友二次援手

文/樂居財經 嚴明會國內地產商中，張松橋和李思廉，都是英國投資市場的常客。張松橋控制著兩家港股上市房企：中渝置地與渝太地產，前者2014年變現了幾乎國內所有資產，轉向投資海外與香港。李思廉執掌的富力地產則是在2017年首進倫敦，之后投資動作也不少，買下包括南倫敦雀巢總部大樓、倫敦一區的Vauxhall Square地塊等。同為中國的地產商，二人在英國投資時也多有合作。2018年，萬達放棄收購Nine Elms Square（九榆廣場）地塊，張松橋與富力聯手以4.7億英鎊接盤。在決定收購Nine Elms Square前，萬達在倫敦已有一個大型項目，萬達倫敦One（One Nine Elms），同樣位于九榆樹區。2013年，萬達以8880萬英鎊從愛爾蘭開發商Green Property手中買下這一地塊，打算建設Citytower 和 River tower兩座塔樓。One Nine Elms的命運與Nine Elms Square類似。萬達后續出現流行性壓力，富力再次成為接盤方，2018年以35億元人民幣接手。而富力出現流動性壓力時，One Nine Elms又被轉至張松橋手中。2月6日晚間，富力地產宣布，將One Nine Elms100%股權轉讓予張松橋實際控制的企業，轉讓代價為象征性的1港元，同時張松橋將承接One Nine Elms的貸款，至2024年3月末為95.01億港元。針對巨額貸款的償還，公告中做出了說明：由張松橋根據交換邀要約接手富力地產旗下三筆展期美元票據，最低本金額為8億美元（62.47億港元）。具體來看，交換要約需要張松橋邀請合資格票據持有人交出其現有票據，以換取其發行的新永續票據，包括B1批及B2批永續債，各為4億美元，并支付現金代價認購A批永續債券。另外還需邀請合資格票據持有人換取張松橋發行的C批永續債券，發行金額至多2億美元。張松橋目前承諾參與A批及B批交換要約，并在交換要約不足時包銷A批及B批交換要約的任何短缺金額。換言之，通過這筆交易，富力至少將8億美元的債務轉嫁給了張松橋。除了債權人之外，三筆票據由富力地產執行董事李思廉及配偶持有1.55億美元的權益，非執行董事李海倫持有463.9萬美元的權益。富力地產表示，假若張松橋通過交換要約收取最低8億美元的票據，預期公司將通過交易錄得凈收益30.84億港元。幫富力償債，張松橋得到的項目成色如何呢？財務數據顯示，目前One Nine Elms的項目公司已處于資不抵債，截至2023年9月30日的的凈負債為48.13億元，同時項目公司2021年及2022年分別錄得稅后凈虧損11.19億元及20.54億元。不過根據評估，截至2023年末，項目公司持有的物業永久業權權益于其現況下的市值為10.09億英鎊，相當于100.5億港元。若從評估值來看，張松橋這筆交易賺了不少。另據公告，One Nine Elms將于2024年4月完工，包括River Tower及City Tower兩座大樓，共提供437個私人住宅單位，City Tower提供57套經濟型住宅，River Tower內設一家酒店。項目距完工僅剩2個月時間，張松橋此時入手或算是撿了現成。One Nine Elms曾是富力地產進行美元債展期的籌碼，以出售的現金流作為增信條件的保證，可惜項目的工程進度仍出現滯后。最新公告中，富力地產也坦誠稱，近年其已加快在中國及海外出售發展及投資物業的計劃，重新分配資金以解決金融負債及項目竣工問題。然而，與目標集團貸款有關的協議中規定的若干銷售里程碑越來越難以實現，如無法實現，則可能導致目標集團貸款違約，并可能導致變現目標集團且該變現價值可能遠低于可能出售事項的代價。由于可能出售事項的代價將透過結算及注銷現有票據最低本金額8億美元（相當于約62.47億港元）償付，且于完成后，目標集團貸款將以買方提供或安排的資金悉數及最終清償，董事會認為可能出售事項將有助于減輕集團的負債及利息負擔，從而改善整體財務狀況。事實上，張松橋并非第一次撿漏富力的倫敦資產。2022年4月，富力地產宣布出售Nine Elms Square（九榆廣場）50%的權益，接盤方同樣是張松橋。該項目是富力地產與張松橋在2017年萬達放棄后接手，位于英國倫敦Nine Elms Lane（原New Covent Garden Market）南部，總占地面積約為44.9萬平方尺（約4.99萬平方米），總可售樓面面積約170萬平方尺（約18.89萬平方米）。截止2022年3月31日，Nine Elms Square項目公司凈值約為5.773億英鎊（相當于約56.9億港元）。按此計算，50%權益應占28.45億港元。而張松橋花了26.6億港元就將其收入囊中，且已包括項目公司尚欠富力方銷售貸款約16.5億港元（約13.85億人民幣）。據此，該次交易目標公司50%的權益價僅10.1億港元。富力地產相當于給張松橋打了3.55折。根據過往的交易，張松橋似乎在倫敦也有退意。2021年，中渝置地將英國倫敦的商業大廈賣給了殼王孫粗洪；同年渝太地產則是將Chapel Place賣出。不過價格合適又是老友求助的情況下，再入手一些優質資產對于張松橋或許也是一個不錯的選擇。